安徽中考试卷三四线楼市涨这么火,碧桂园你跑什么啊!-商界透视

 
三四线楼市涨这么火,碧桂园你跑什么啊百淬!-商界透视


综合自:米筐投资(ID:mikuangtouzi)、明源地产研究院(ID:mydcyjy)、百度新闻等
1. 三四五六线的棚改能够改变所在城市的长期基本面吗?
2. 有钱人愿意把一二线城市的房子卖了转而买三四五六线吗?
3. 目前直追一二线城市涨幅的三四五六线房价马振川,你现在接了碧桂园、恒大的盘,谁来接你的盘呢?
话糙理不糙,其实就这样。
01
逃顶三四五线?
在老家县城调研时,县里的大妈挽着菜篮子路过“给您一个五星级的家”发光落地字,问:“它们来了就不走了吧,说是要深耕的。”
我扶正小电电,想了想回道:“县城咋能养活zhen大的公司,卖完就走了吧。”
大妈没说啥,看了看菜篮里新割的韭菜,直接走开了。
下面是一些最近一线朋友圈的传言:


里面具体讲的啥呢南京情侣园?
1、碧桂园所有在三四五线的项目要保证拿地当天就开工,最晚20天内,否则要么罚钱、要么滚蛋;
2、碧桂园所有三四五线城市的项目首期开盘要保底控制在5个月内,集团整体提倡是在3个月内,完成不了项目负责人要么罚钱,要么滚蛋。
下面爆料的还有杨老大的内部训话:

不光碧桂园!恒大紧接着也登场!虽然文件是去年的,但也能反映许主席2018年的战略。





具体讲的跟碧桂园类似:
1、恒大所有一手新项目要保证15天内全面开工,否则要么罚款,要么直接干掉;
2、其他都是一些执行奖罚细节,一个目标就是加快周转。
看完的总体感受是什么呢?
快!快!快!
拿地的同时就要全面开工,3个月就要开盘干完!
这似乎不是长期看好三四五六线的表现啊,更有点像是在玩命的捞一笔就走的赶脚!我胆子比较小,难道碧桂园恒大要“跑”?
碧桂园恒大在今年要变的更快;而且有明确的指向性:三四五线城市的项目。
地球人都知道,今年碧桂园的大战略是:县镇全覆盖,也就是三四五六线战略周辞美。目前来看,按照杨老板的战略指示:应对三四五六线市场的不确定性,最好的药方就是快打快出。
除了碧桂园恒大两哥们敢在县镇市场玩,其他的开发商最多也就在环中心城市玩玩。
他们靠的是什么?县域市场是短期性的,不能恋战,只有令人咋舌的快才能捞到钱。
这是高手的游戏,县镇市场耍大刀,要有随时全身而退的硬实力!
其他人,如果跑的不够快的会怎样呢?
俩字:站岗。
02
三四五线见顶?
近来,在对重点三四五六线城市进行实地调研中,总结发现很多县市已经开始出现没货卖的状况,价格上涨也是非常韩世雅可观。
但当一片狂欢之时,也往往预示着机会退潮的临近。毕竟,县域市场的承载力是有限的吕传赞,对人口的吸引力不足,已经从根源上决定了市场机会的短效性。
瞅一下数据:

我们看到:2016年和2017年三线城市分别经过了一波跟风补库存和ZF大力度的精准去库存阶段,2017年年中三线城市的库存已经基本处于低位了,房价在这个时候也是涨的最凶的,你听说的关于三四线城市疯狂的各种传说都是集中在这个阶段。
那现在处于什么阶段呢?
原有库存已经去的差不多,目前已经开始补库存了,库存从低位向上的回补,在这个过程中,谁的周转更快,谁就能在这波抢钱大战中吃的更肥、吃的更多。
于是,我们看到碧桂园/恒大一直在强调快,需求就那么多,谁更快谁就先把肉抢走,剩下动作慢的,估计也就喝点汤罢了。
那么问题来了:既然全国楼市去库存的任务已经接近尾声,那ZF为什么又发布《2018-2020年1500万套的棚户区三年改造任务目标》呢?
就业!就业!就业!
在维持库存处于可控水平的前提下,冷冻一二线,棚改三四五线,核心要解决的是:一方面去库存,地方政府债务转移到居民部门;另一方面直接解决大批回流农民工的就业、收入问题。
毕竟,一二线房地产冷冻,造成的就业缺口还得需要有地方补上的。
否则,农民工家庭的生活怎么办(地都撂荒了,吃啥)?农民工兄弟的孩子上学教育消费怎么办?年轻农民工的结婚彩礼钱怎么办?等等一系列问题都和就业有关。
看清了三四五线城市这一波的使命和任务崔维星,就能很好理解为什么我说这是短期逻辑了。
因为库存不可能一直补,而且峰值可能就在不远处;因为棚改货币化安置不是永无止境的,更何况有些地区已经开始缩减货币化安置的比例了;也因为三四五六线特别是非中心城市群的三四五六线基本面中长期不会根本上改变。
还是那句话,当下高房价是嘴里的蜜,可怜的流动性确是未来心中痛。
尤其是三四五六线个人冒险投资参与者,因为你不能够像碧桂园恒大那样快进快出,很容易变成长时间高位站岗的那个。
这样的情况下,你还敢去赌一把吗?
03
三四五线之后怎么办?
当前这一波行情从2015年的深圳等一线城市启动,之后是二线城市,然后是现在的三四五六线,再往下去就是农村了华夏装饰网。
该到底了吧!猛戳?在中国,学什么才能实现阶层攀升?
房地产在三四五六线行情之后会怎么演变呢?
像碧桂园干完三四五六线,真会去当农民,去种地吗?
我文化水平低,别骗我!
大概率杨老爷子是在瞎扯,碧桂园大概在赌两点:1、一二线中心城市群重新启动(因城施策的逐步放开);2、改革开放超越预期,加速其出海的步伐。
而这两点都旨在继续支撑其一个核心战略:规模(宇宙最大)。因为杨老板笃信:有规模就会有利润,属于学京东模式,企业价值来源于交易。
不管怎么样,三四五六线是本波行情的末端已成事实,房住不炒、租购并举的大趋势下,未来会是长期勒紧裤腰带,全面冷冻吗?
04
三四线城市风险大,
但风险大的地方往往机遇也大。
咩咩认为,看准几个中心城市、抓住三四线窗口期,踩对节奏,中小房企就有机会追赶大企业。
一、城市化还没到顶,中西部还有潜力没释放
截至2017年末,中国的城镇化率58.5%。不同地区的城镇化率差异比较大,比如城镇化率最高的北京达到了87.9%,而中西部有的城市还不到50%。

根据国际经验,城镇化率在70%之前都会快速增长。也就是说,未来十年城市化的红利依然存在。
咩咩认为,长期看好一二线,但只要中西部城市化进程没结束,中小企业就还有机会。
二、预计今年三四线还会加大土地供应
2018年财政要维持去年的水平安徽中考试卷,同时又要减税8000亿、减费3000亿,钱从哪里来?
初步判断土地财政的占比很可能还要增大,一二线土地供应有限、三四线会加大土地供应。但在上半年资金面整体偏紧的环境中,土地价格可能呈现不确定性。
三、三四线城市,巨头不一定玩得转
中国有句古话叫强龙难斗地头蛇。一二线来的巨头不一定拼得过三四线的本土企业。
在一二线更多是享受土地红利,三四线则要拼速度、拼产品适配、拼服务接地气。
因为定位不同、战略不同,企业的基因也不一样范世琦身高。从一二线杀到三四线,想要短期内干好还是很困难的。
产品线规划要调整,供应商体系要调整,成本管控目标要调整,组织管控、操盘方式要调整,甚至团队都要调整。一方面成本高,另一方面还可能不适应。
05
留得住人和钱的城市才能去
衰退期的城市不能去
要抓住三四线城市的窗口期
与2016年一二线城市资源外溢不一样,2017年内地三四线城市的崛起,大部分是得益于棚改、旧改货币安置,是内生需求为主。
数据显示,有的三四线城市货币安置比例高达80%。
但是,一个城市能不能进,不能简单的用棚改、旧改量来判断,大量集中供应本身就是风险。要注意:
第一、棚改的钱得存得住
如果一个地方棚改货币化安置占比太少,这个地方短期内资产价格不会快速上涨,如果一个地方全是货币化安置,也要考虑那这个钱能不能存得住?一般来讲40%到50%的比例比较适宜。

第二、三四线的窗口期很短,要抓得住
在三四线,提前布局非常重要。
“房地产的本质是金融宫崎勤,金融必然有周期性”,从1998年房改至今,每三到四年就是一个小周期。如果能抓住两次机会,基本上就能站稳脚跟。
2015年301、330政策松动,但7月股灾之后土地市场才启动,一二线反应最快,资产价格暴涨,2016年初去库存,一二线三四线政策一刀切,继续高歌猛进。
当时一二线面临着调控的风险,在因城施策的政策预期下仙魔道典,三四线其实已经有了结构性机遇廖怀南,祥生就是基于这样的判断,2016年初从一二线主动调整为三四线,合理配置资产比例的。
2017年,不少原先布局一二线的企业在江浙三四线降维拿地是有问题的,而应该提前在江西、安徽、甚至两湖、川渝布局,而不是在江浙抬轿子睡美人之宅, 16年下半年在一二线、17年在江浙的三四线拿高价地,连踩两个坑,总是慢半拍,战略上是短视的烦请惠存。
2018年崔二侉子,三四线城市的市场持续分化,周期特征越来越不明显,有的城市刚刚起步,有的已进入衰退期,有的已见顶,部分17年比较火的热点三四线城市去化明显乏力。
当下,谁研究城市越透彻、解读越深刻谁就能占得先机王老豹。
第三、不建议过度下沉
越是末端的资金流量越小、风险越大。2016年之前,三四线可曾如此火过?
作为资源的下游,它的反应比一二线慢,过去调控一刀切,窗口期很短,还没轮到三四线就结束了辛集人才网,现在因城施策,有了梯度、才有了行情。
但产业、人口、交通资源、能级弱的城市是无法价量转换的市场,作为资金流的末端不会有多少机会,经不起风浪。

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